الضريبة بنسبة الصفر على التوريد الأول للعقارات السكنية في دولة الإمارات: اعتبارات أساسية للمالكين والمطورين

الضريبة بنسبة الصفر على التوريد الأول للعقارات السكنية في دولة الإمارات: اعتبارات أساسية للمالكين والمطورين

الضريبة على القيمة المضافة للعقارات السكنية في الإمارات تلعب دورًا محوريًا في تحديد النتائج المالية للمطورين ومالكي العقارات. إذ قد تخضع العقارات للضريبة بنسبة الصفر، أو للإعفاء، أو في بعض الحالات للضريبة بنسبة 5%. ويؤثر هذا التصنيف على إمكانية استرداد ضريبة القيمة المضافة على نفقات الإنشاء والتشغيل، وعلى احتمالية مواجهة الشركات لمشاكل امتثال لاحقًا. هناك قاعدة واحدة تبرز على وجه الخصوص باعتبارها ذات أهمية خاصة: معاملة ضريبة القيمة المضافة لأول توريد لمبنى سكني.

1) الإطار القانوني:

وفقًا للمادة 45/9 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017، يخضع التوريد الأول للمبنى السكني، سواء بالبيع أو الإيجار، خلال ثلاث سنوات من تاريخ اكتماله للضريبة بنسبة الصفر.
أما المادة 46 من المرسوم بقانون ذاته، فتوضح أن التوريدات اللاحقة للعقارات السكنية تعفى من الضريبة ما لم تكن مؤهلة وفقًا للمادة 45.
وقد عرفت المادة 37 من اللائحة التنفيذية للمرسوم الاتحادي رقم 8 (قرار مجلس الوزراء رقم 100 لسنة 2024) المباني السكنية بأنها العقارات المصممة لغرض السكن، مثل الفلل والشقق. ومع ذلك، تستثني المادة على وجه التحديد الفنادق والنزل والشقق الفندقية الخدمية التي تقدم فيها خدمات إضافية مثل خدمة الغرف والاستقبال. وتصنف هذه العقارات على أنها عقارات تجارية للضيافة وتخضع لضريبة القيمة المضافة القياسية بنسبة 5٪.
هذا التمييز بالغ الأهمية، إذ يسمح تطبيق الضريبة بنسبة الصفر على التوريد الأول عادة باسترداد ضريبة المدخلات أثناء الإنشاء، في حين أن التوريدات المعفاة تمنع هذا الاسترداد.

2) التطبيق العملي:

وفقًا للمادة 45/9 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017، يبدأ احتساب فترة الثلاث سنوات المؤهلة للضريبة بنسبة الصفر من تاريخ الانتهاء من بناء المبنى. وعادةً يثبت ذلك بشهادة الإنجاز أو التسليم، ولكن في بعض الحالات، يمكن أيضًا اعتبار أول إشغال للمبنى بمثابة إنجاز.
إذا تمت عملية البيع أو التأجير الأولى خلال هذه الفترة التي تبلغ ثلاث سنوات وتم الاحتفاظ بالأدلة المطلوبة، يصنف التوريد على أنه خاضع للضريبة بنسبة الصفر. بعد ذلك، أي عملية إعادة بيع أو تجديد عقد إيجار بعد ثلاث سنوات، تعامل على أنها معفاة بموجب المادة 46 من المرسوم بقانون.
عندما تشمل العقارات خدمات شبيهة بخدمات الفنادق، لا تعتبر مبانٍ سكنية بموجب المادة 37 من قرار مجلس الوزراء رقم 100 لعام 2024، ويجب فرض ضريبة بنسبة 5% على التوريد.

3) الأخطاء الشائعة الواجب تجنبها

أحد الأخطاء الشائعة هو تصنيف الشقق الفندقية بشكل خاطئ على أنها سكنية. وقد سلطت الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) من خلال التوضيح العام VATP040 (2025) الضوء على هذه المسألة، محذرة من أن هذا التصنيف الخاطئ يمكن أن يؤدي إلى دفع ضريبة قيمة مضافة أقل من اللازم وفرض غرامات.
أما المشاريع متعددة الاستخدامات حيث تكون بعض الوحدات سكنية بحتة (معفاة أو خاضعة للضريبة بنسبة الصفر) وأخرى خدمية (5%)، تخلق سيناريوهات معقدة للإعفاء الجزئي. وبالنسبة للأصول الكبيرة، يطبق نظام الأصول الرأسمالية وفق المادة 57 من اللائحة التنفيذية للمرسوم، مما يتطلب تعديلات على استرداد ضريبة القيمة المضافة على مدى 10 سنوات.

4) التوثيق والفوترة

لتبرير تطبيق معدل الضريبة بنسبة الصفر بموجب المادة 45/9، يجب على الشركات الاحتفاظ بالسجلات والمستندات التالية:
• دليل على انتهاء المبنى أو أول إشغال له (مثل شهادة الإنجاز، أو توصيلات المرافق، أو أي مستند يثبت الإشغال).
• عقود البيع أو الإيجار.
• الفواتير الضريبية التي تبين بوضوح نسبة ضريبة القيمة المضافة 0%.
• سجلات ضريبة القيمة المضافة المدخلات المرتبطة بتكاليف البناء والمشروع.
وفي حال حدوث خطأ مثل تطبيق ضريبة قيمة مضافة 5% بدلًا من 0%، يجب إجراء التصحيح عن طريق إصدار مذكرة ائتمان أو تقديم إقرار طوعي بموجب قانون الإجراءات الضريبية.
5) كيف يدعم مكتبنا عملاء العقارات
نقدّم لعملائنا في القطاع العقاري الدعم بالطرق التالية:
• تحليل التصنيف: إصدار استشارات قانونية مكتوبة لتحديد ما إذا كان العقار يندرج ضمن المباني السكنية وفق المادة 37 أو يجب معاملته على أنه خدمي.
• صياغة العقود: صياغة العقود وأنظمة الفوترة التي تطبق بشكل صحيح ضريبة القيمة المضافة بنسبة الصفر على التوريد الأول وفق المادة 45/9، وتحافظ على استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة.
• الامتثال لنظام الأصول الرأسمالية: وضع آليات لتتبع المادة 57 وحسابات الإعفاء الجزئي لتقليل مخاطر استرداد ضريبة القيمة المضافة.
• الدعم التنظيمي: إدارة الإقرارات الطوعية، والرد على تدقيق حسابات الهيئة الاتحادية للضرائب، وحل القضايا المتعلقة بالتصنيفات الخاطئة للإيضاح العام VATP040.

الخاتمة
بالنسبة لمطوري العقارات ومالكيها، تعتمد معاملة ضريبة القيمة المضافة على ثلاثة عناصر أساسية:
1. تصنيف العقار بموجب المادة 37 من اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون اتحادي رقم 8 (قرار مجلس الوزراء رقم 100 لسنة 2024).
2. توقيت التوريد الأول بموجب المادة 45/9 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017.

3. جودة الوثائق الداعمة لتطبيق الضريبة بنسبة الصفر.

ومن خلال تأمين هذه العناصر، تضمن الشركات حقها في استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة، وتجنب العقوبات، وضمان الامتثال مع الحفاظ على التدفق النقدي.
حقوق الملكية: يحتفظ مكتب الدكتور محمد حسن الرئيسي للمحاماة والاستشارات القانونية بكافة حقوق الملكية الفكرية الخاصة بهذا المحتوى ولا يجوز لأي طرف ثاني استخدام أو نسخ أو تعديل أي جزء منه دون إذن مسبق ودون الإشارة إلى مكتبنا.
تنويه: هذا الإطار هو مفهوم فكري لأغراض التوعية ولا يُعد استشارة قانونية أو مالية.
للحصول على تقييم مهني لسياسات شركتكم في الشؤون المالية وحوكمة ESG، يُرجى التواصل معنا:

📍 العنوان: الطابق 11، مبنى تميم هاوس، منطقة برشا هايتس، دبي، الإمارات العربية المتحدة
📞 رقم الهاتف الثابت: ‎+971 4 298 0686
💬 رقم الواتساب: ‎+971 56 111 3928
📩 البريد الإلكتروني: info@dralraeesilegal.com
🌐 الموقع الإلكتروني: www.dralraeesilegal.com