شراء العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة باستخدام العملات المشفرة والرموز غير القابلة للاستبدال (NFTs): اعتبارات ضريبة القيمة المضافة بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 100 لسنة 2024

في 2 أكتوبر 2024، قامت الهيئة الاتحادية للضرائب بتعديل اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة في دولة الإمارات من خلال قرار مجلس الوزراء رقم 100 لسنة 2024. وقد شمل التعديل إدراج الأصول الافتراضية بشكل صريح ضمن نطاق ضريبة القيمة المضافة، وهو ما يترتب عليه آثار هامة على معاملات العقارات التي تتضمن استخدام العملات المشفرة أو الرموز غير القابلة للاستبدال (NFTs).

فهم الأصول الافتراضية بموجب قانون ضريبة القيمة المضافة الإماراتي

عرفت المادة (1) من اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017 بشأن ضريبة القيمة المضافة الأصول الافتراضية بأنها: “تمثيل رقمي للقيمة التي يمكن تداولها أو تحويلها رقميا وقد يجوز استخدامها لأغراض الاستثمار، ولا تتضمن عمليات التمثيل الرقمي للعملات الورقية أو الأوراق المالية.”
يشمل هذا التعريف الواسع العملات المشفرة، والرموز غير القابلة للاستبدال(NFTs)، والرموز الخدمية (Utility Tokens)، ورموز الحوكمة (Governance Tokens).

أهم أحكام ضريبة القيمة المضافة ذات الصلة:

• المادة 42 (2) (ط – ي): تعد أنشطة مثل تحويل أو تبادل أو إدارة الأصول الافتراضية خدمات مالية.
• المادة 42 (3): تعتبرعمليات تحويل وتبادل الأصول الافتراضية معفاة من ضريبة القيمة المضافة.

معاملة ضريبة القيمة المضافة للعقارات في الإمارات

لفهم تأثير هذه التعديلات، من الضروري مراجعة القواعد الحالية لضريبة القيمة المضافة على العقارات:
1. العقارات السكنية: يخضع أول توريد خلال ثلاث سنوات من تاريخ الإنجاز لضريبة بنسبة صفر٪، أما التوريدات اللاحقة فهي معفاة.
2. العقارات التجارية: تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪.
3. الأراضي الخالية: معفاة من الضريبة.
4. الأراضي المطورة أو العقارات متعددة الاستخدامات: تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪.
تبقى هذه القواعد الأساسية دون تغيير، ولكن كيف يتم تطبيقها عندما يتعلق الأمر بالعملات المشفرة أو الرموز غير القابلة للاستبدال NFTs ؟

المعاملات العقارية باستخدام العملات المشفرة وNFTs: سيناريوهات عملية

1. شراء عقار باستخدام العملات المشفرة:

• تعتبر عملية الدفع بالعملة المشفرة معاملة معفاة من ضريبة القيمة المضافة باعتبارها أصلاً افتراضياً، بينما تخضع معاملة العقار لقواعد ضريبة القيمة المضافة العادية بناء على طبيعة ونوع العقار.
• وبالتالي، ستستند ضريبة القيمة المضافة إلى تصنيف العقار، وليس إلى طريقة الدفع.

2. العقارات المميزة برموز NFT:

أ) إذا كانت NFT بمثابة شهادة ملكية رقمية، فإن تحويلها يمكن أن يكون معفياً من ضريبة القيمة المضافة.
ب) إذا كانت NFT تنقل حقوقًا ضمنية في الملكية، فإنها تخضع لقواعد ضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالعقارات.
ج) إذا تم تقسيم NFT إلى حصص تمثل أسهماً في العقار، فقد تعامل هذه المعاملة على أنها ملكية أو أداة مالية من قبل الجهات التنظيمية.

3. خدمات الوساطة والمنصات:

أ) يتم فرض رسوم معاملات بنسبة 5٪ على المنصات التي تسهل معاملات العقارات بالعملات المشفرة.
ب) تخضع خدمات حفظ NFT وإدارتها ووساطة الرموز أيضًا للضريبة بنسبة 5٪ ما لم يتم إعفاؤها بشكل صريح.

اعتبارات هامة للمستثمرين والشركات

1. الفواتير والعملة: يجب إعداد فواتير ضريبة القيمة المضافة بالدرهم الإماراتي حتى في حال سداد القيمة بالعملات المشفرة، و يجب أن تعكس الفواتير أسعار الصرف الصحيحة في وقت التوريد.
2. استرداد ضريبة المدخلات: قد يكون استرداد ضريبة المدخلات محدوداً في معاملات الأصول الافتراضية المعفاة.
3. تصنيف NFTs: لا يوجد حالياً وضوح تام حول ما إذا كانت NFTs تعتبر أصولاً افتراضية أو تمثيلاً لحقوق ملكية عقارية. و قد يؤدي أي تصنيف غير صحيح إلى فرض غرامات أو فقدان الإعفاءات الضريبية.
4. تحديات التقييم: نظراً للتقلبات العالية في أسعار العملات المشفرة، فإن تحديد القيمة السوقية العادلة بالدرهم الإماراتي يشكل تحدياً ويتطلب أدلة موثقة لتقديمها إلى الهيئة الاتحادية للضرائب.

الخاتمة

يمثل اعتراف الإمارات العربية المتحدة بالأصول الافتراضية في قانون ضريبة القيمة المضافة تطورًا مهمًا، لكن الإطار الأساسي لضريبة القيمة المضافة على العقارات لم يتغير. رغم أن الدفع بالعملات المشفرة قد يكون خارج نطاق الضريبة، إلا أن بيع العقارات لا يزال يخضع لقواعد ضريبة القيمة المضافة المعتادة. يمكن إعفاء NFTs عند تصنيفها كأصول افتراضية، ولكن إذا كانت تمثل حقوق ملكية عقارية، فقد تخضع للضريبة بشكل مختلف. وحيث أنه لا يزال مزودي الخدمات والمنصات مطالبين بتطبيق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪ على رسومهم. ومع تزايد العقارات المرمزة رقمياً والمعاملات العقارية القائمة على العملات المشفرة، من الضروري أن تقوم الشركات والمستثمرون بمواءمة هياكلهم القانونية، وعقودهم، وفواتيرهم بعناية بدقة مع متطلبات ضريبة القيمة المضافة. كما أن الاستعانة باستشارات قانونية وضريبية متخصصة تبقى ضرورية لضمان الامتثال وتقليل المخاطر.

حقوق الملكية: يحتفظ مكتب الدكتور محمد حسن الرئيسي للمحاماة والاستشارات القانونية بكافة حقوق الملكية الفكرية الخاصة بهذا المحتوى ولا يجوز لأي طرف ثاني استخدام أو نسخ أو تعديل أي جزء منه دون إذن مسبق ودون الإشارة إلى مكتبنا.

تنويه: هذا الإطار هو مفهوم فكري لأغراض التوعية ولا يُعد استشارة قانونية أو مالية.

للحصول على تقييم مهني لسياسات شركتكم في الشؤون المالية وحوكمة ESG، يُرجى التواصل معنا:

📍 العنوان: الطابق 11، مبنى تميم هاوس، منطقة برشا هايتس، دبي، الإمارات العربية المتحدة

📞 رقم الهاتف الثابت: ‎+971 4 298 0686
💬 رقم الواتساب: ‎+971 56 111 3928
📩 البريد الإلكتروني: info@dralraeesilegal.com
🌐 الموقع الإلكتروني: www.dralraeesilegal.com